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小产权房怎么进行转让

来源:南京房产合同纠纷律师   网址:http://www.lhhlawer.com/   时间:2021-08-03 09:08:29

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 一、小产权房怎么进行转让

  民法典规定,小产权房由于不具有合法的所有权,所以买卖小产权房时,不能办理过户登记的,但不影响小产权房买卖合同的效力。

  《中华人民共和国民法典》第二百零九条 【不动产物权登记的效力不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

  依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

  第二百一十五条 【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

 

  二、小产权房合法吗

  首先,当前明确的小产权房有以下两种情况:

  1、在集体建设用地上建成的房子

  法律允许农村集体组织在集体土地上建造住宅,所以,只要依法办理了审批手续,即属于合法建筑。

  2、在集体企业用地或占用耕地违法建成的房子

  法律明确规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,所以这种小产权房属于非法建筑。

  其次,合法的小产权房能不能买,可以从交易的对象判断:

  1、在集体成员内部转让、置换不受限制;

  2、向非本集体成员的第三人转让或出售,不能受到法律的认可与保护,不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

  因此,原则上小产权房是不允许交易的,而要是在集体成员内部交易,那么便会得到法律许可。

  三、怎样购买小产权房能够降低法律风险

  根据买小产权房的用途不同,降低法律风险的方法有如下:

  首先,按照当前的政策,购买小产权房后不能依法办理房产证,因此如果想要买房投资的一般没法降低法律风险。

  其次,购买小产权房居住的,通常会遇到以下的法律风险:

  1、政府拆迁;

  2、买卖合同无效卖方怠于履行合同义务。

  因此,根据以上情况买方要做好以下工作降低法律风险:

  1、查看小产权房是否在集体建设用地上建成,并依法办理审批手续;

  2、尽量找成规模的小产权房,比如已经形成成熟的楼房区,政府拆迁时就不会说拆就拆;

  3、找多个见证人见证买卖合同,并都要在买卖合同签字;

  4、尽量详细购房协议,具体包括以下:

  买方永久拥有房子;

  政府拆迁或其他,所有赔偿归买方所有;

  违约金,比如赔偿买方购房款的三倍等。

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